Kurz & bündig
- Die Auswahl der Mieter erfordert Sorgfalt und oft auch Geduld.
- Klare Verträge, Referenzen und Transparenz bei Kosten sind entscheidend.
- Wer ein schlechtes Bauchgefühl hat, schreibt die Wohnung besser ein zweites Mal aus.
Bauchgefühl: Das Wort fällt bei allen drei Gesprächspartnern, wenn es um die Wahl eines Mieters oder einer Mieterin geht. «Wer ein schlechtes Gefühl, aber nur einen Bewerber hat, schreibt die Wohnung besser ein zweites Mal aus», sagt Thomas Haas, Berater am Berufsbildungszentrum Natur & Ernährung Hohenrain des Kantons Luzern. Er hat über Jahre zusammen mit einer Immobilien-Expertin Kurse zum Thema «Die Bauernfamilie als Vermieterin» gegeben.
Eva Büchi von Agriexpert geht mit ihm einig, dass die sorgfältige Wahl von Mietern nicht zu unterschätzen sei, schliesslich lebe die Bauernfamilie dann meist Tür an Tür mit den Mietern.
Klare Angaben zur Lage der Wohnung und möglichem Lärm
Auch ein Landwirt, der in der Region Bern in einer gemischten Zone Wohnungen und Einfamilienhäuser vermietet, nimmt sich für die Auswahl Zeit. Er beobachtet genau: «Wer bei der Besichtigung einer noch vermieteten Wohnung zum Beispiel nicht fragt, ob er die Schuhe ausziehen soll, ist bei mir schon aus dem Rennen.» Er lege Wert auf Anstand und schätzt es, wenn er beim aktuellen Vermieter eine Referenz einholen kann.
Zudem wird er in den Gesprächen mit den möglichen Mietern ganz deutlich, wenn es um die Lage der Wohnung geht: Er betont, dass die Wohnung im Landwirtschaftsgebiet liege und es lärmig sein könne, dass manchmal auch nachts Maschinen fahren oder Kühe muhen. Eva Büchi von Agriexpert empfiehlt dringend, im Mietvertrag festzuhalten, dass die Mieter darauf aufmerksam gemacht wurden und die zu duldenden Immissionen im vereinbarten Mietzins bereits berücksichtigt sind. Ansonsten könnten die Mieter zu einem späteren Zeitpunkt unter Umständen eine Mietzinsreduktion geltend machen.
Alle drei raten zu einer Kaution und legen Wert auf einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister. Der Vermieter aus der Region verlangt zwei Monatsmieten Kaution und zieht Mieter vor, die nicht ständig den Arbeitsplatz wechseln.
Thomas Haas findet es sinnvoll, Referenzen einzuholen und sich zu überlegen, ob es das Einkommen des potenziellen Mieters überhaupt erlaubt, die Wohnung zu bezahlen.
Den Mietzins mit einer Schätzung ermitteln oder vergleichen
Wie hoch dieser Mietzins sein soll, lässt sich zum einen mit einer Schätzung ermitteln, wie sie zum Beispiel Agriexpert anbietet. Möglich ist auch, auf Vergleichsportalen nachzuschauen, wie teuer vergleichbare Wohnungen im gleichen Dorf sind.
Der Vermieter aus der Region Bern sagt, dass er lieber einen etwas tieferen Mietzins, dafür ein langjähriges Mietverhältnis hat. «Dauernde Wechsel sind mit Aufwand und Kosten verbunden», sagt er. Kommt es dennoch zu einem Wechsel, lässt er Wohnungsübergabe und Abnahme eine Fachperson machen, welche vom Hauseigentümerverband empfohlen wird.
Doch wer darf überhaupt eine Wohnung vermieten? Thomas Haas sagt, das wichtigste sei, dass der Wohnraum bewilligt sei. Zu beachten sei, dass zum Beispiel ein als Agrotourismus-Angebot bewilligtes Zimmer nicht plötzlich als dauerhafter Wohnraum vermietet werden dürfe. Er sagt, dass es oft sinnvoll wäre, eine übergrosse Wohnung in zwei kleinere Einheiten umzubauen – das könne jedoch meist nicht genehmigt werden.
Auch Eva Büchi von Agriexpert rät zu sorgfältiger Abklärung, bevor eine Wohnung vermietet werde: Insbesondere in der Landwirtschaftszone könne es vorkommen, dass eine Wohnung aus baurechtlichen Gründen nicht vermietet werden darf oder zunächst eine entsprechende baurechtliche Bewilligung eingeholt werden muss.
Thomas Haas weist bei Hofübergaben darauf hin, dass die Wohn-/Miet-Thematik auch innerhalb der Familie geklärt werden müsse. Vorsicht sei besonders bei einem lebenslangen Wohnrecht geboten, dies werde in seiner Region aber kaum mehr gewünscht.
Mietvertrag korrekt erstellen und die Nebenkosten nicht vergessen
Fürs Erstellen der Mietverträge gibt es Unterstützung: Im Kanton Luzern etwa stellt der Hauseigentümerverband (kostenpflichtig) Vorlagen zur Verfügung. «Das lohnt sich», sagt Thomas Haas. Denn Vorlagen, die gratis im Internet zu finden sind, seien oft für die Mieter vorteilhafter als für die Vermieter.
Auch Agriexpert hilft beim Erstellen von Mietverträgen und generell bei der Verwaltung von Liegenschaften. Dazu gehört auch die Nebenkostenabrechnung. Ideal sei, wenn es für Strom-, Wasser- und Heizverbrauch Zähler gebe, sagt Eva Büchi: «Dann ist die Abrechnung transparent und es gibt keine Diskussionen.»
Auf jeden Fall muss im Mietvertrag vermerkt sein, dass Nebenkosten geschuldet sind: Sonst sind diese im Mietzins inbegriffen. Der Vermieter aus der Region Bern hat Stromzähler in seinen Mietwohnungen, Wasser- und Heizkosten verrechnet er pauschal. Das sei für die Mieter praktisch, weil sie wissen, was sie jedes Jahr zahlen, und für ihn einfacher, weil er keine Abrechnungen erstellen müsse.
Thomas Haas ergänzt, dass es bei Pauschalen heikel werden könne, wenn Mieter zum Beispiel dreimal pro Tag duschen oder im Winter dauernd die Fenster offen hätten. «Wenn der Mieter dies als übliche Nutzung ansieht, wird der Vermieter über ein Gespräch kaum etwas erreichen», sagt er. Dies ist insbesondere ärgerlich, wenn die Heizung mit viel Aufwand betrieben oder das Abwasser selber gelagert und ausgebracht wird.
Unangenehme Gespräche gibt es, wenn ein Mietverhältnis vonseiten Vermieter aufgelöst werden möchte. «Deshalb lohnt es sich, die Mieter sorgfältig auszuwählen», sagt Eva Büchi. Sie erlebe in ihrem Alltag bei Agri-expert, dass es sich über Jahre ziehen könne, wenn ein Mieter einfach nicht ausziehen wolle.
Thomas Haas rät sogar, sich im Fall einer Kündigung Hilfe von einem auf Mietrecht spezialisierten Experten zu holen. Für eine Kündigung braucht es im Kanton Luzern ein amtliches Formular, die Kündigung kann von den Mietern innert 30 Tagen angefochten werden.
Von Problemen mit Kündigungen ist der Vermieter aus der Region Bern bis anhin verschont geblieben. Vielleicht auch, weil er bei der Wahl der Mieter nicht nur darauf achtet, ob sie bei der Wohnungsbesichtigung anständig sind. Sondern auch, weil er von den Interessenten ein Schreiben verlangt, in welchem sie begründen, wieso sie die Wohnung möchten. «Und bei einem schlechten Bauchgefühl lasse ich die Wohnung lieber einen Monat leer stehen», sagt er.
Winterplätze für Wohnwagen
Wer auf seinem Betrieb in einer Remise Überwinterungsplätze für Wohnwagen oder Camper anbieten möchte, muss einige Regeln beachten.
Grundsätzlich braucht es eine Baubewilligung durch den Kanton: Denn es handelt sich um eine Umnutzung, wenn auch ohne bauliche Massnahme.
Eva Büchi von Agriexpert sagt, dass beim Einstellen von Wohnwagen oder ähnlichen Fahrzeugen ein schriftlicher Mietvertrag sinnvoll sei.
Thomas Haas vom BBZN Hohenrain rät, sich ganz genau zu überlegen, ob der Bau von «zu» grosszügigen Remisen wirklich zur Betriebsstrategie passt. Das Einstellen von Wohnwagen passt nicht zu den Zielen der Raumplanung, eine Umnutzung kann rechtliche Probleme ergeben. Selbst wenn die Umnutzung bewilligt ist, wird bei jeder baulichen Veränderung wieder geprüft, ob dies nicht in der umgenutzten Remise Platz hätte.
Was wichtig ist, nachdem die Bewilligung vorliegt: Der Brandschutz muss gewährleistet sein. In den Merkblättern der kantonalen Gebäudeversicherungen wird darauf hingewiesen, dass zum Beispiel Flaschen mit Flüssiggas auf keinen Fall in einem geschlossenen Raum gelagert werden dürfen.
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Das muss in den Mietvertrag
Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten des Vermieters und seiner Mieter. Der Hauseigentümerverband Schweiz nennt diese drei Punkte als zwingend für einen Mietvertrag:
- Vertragsparteien: Sind mehrere Personen Mieter, müssen sie alle im Vertrag aufgeführt sein und alle haben den Vertrag zu unterschreiben.
- Mietobjekt: Im Mietvertrag ist auch geregelt, was zum Objekt gehört (z. B. Waschküche, Garten, Einstellraum Velo).
- Mietzins (Nettomietzins und Nebenkosten): Im Mietvertrag ist der Betrag festgelegt. Geregelt werden auch die Nebenkosten (Infrastrukturkosten wie Heizung, Strom und Wasser).
